上市物企增值业务两级分化，一半暴涨一半收缩！

曾经被全行业吹上天的物业增值 “第二增长曲线”，如今迎来残酷大考！

翻看各家港股上市物企2026年中期业绩不难发现，增值服务早已告别前些年集体上涨的行情，行业分化持续加剧。部分企业社区增值业务重拾双位数增长，也有不少企业主动收缩业务线，还有企业虽然收入下滑，但成功稳住甚至抬升了盈利水平。

下面小新将结合多家代表性企业的半年报数据，盘点上市物企增值服务的收入占比与增长变化。

增速分化

社区增值业务是各家半年报披露最详尽的板块，也是行业冷暖差异最直观的体现。

头部企业里，碧桂园服务的社区增值业务表现亮眼。上半年社区增值收入约23.08亿元，同比增长18.3%，占公司总营收9.4%。拆分来看，本地生活服务收入16.64亿元，同比上涨28.9%；社区零售、新能源充电桩、酒类业务增速分别达到46%、48%、32%。这份增长背后，是企业逐步降低对关联房企业务的依赖，把重心转向存量业主的市场化服务。

永升服务、建发物业保持稳健增长。永升服务上半年社区增值收入同比上涨9.7%，板块毛利率32.8%，同比提升4.5个百分点，企业主动清退89个低毛利、低回款项目。建发物业社区增值业务维持约9%的同比增幅，家政、房屋美居、社区零售等刚需场景持续贡献营收。弘阳服务体量虽不大，但社区增值收入9128万元，同比增长15%，收入占比提升2.2个百分点至17.7%，毛利率30.2%。

与此同时，不少企业选择收缩调整。保利物业社区增值收入约10.30亿元，同比下降14.4%；新城悦服务社区增值收入3.75亿元，同比下滑24.2%，企业明确对社区零售、设施运维业务做战略性缩减，减少车位销售收入。绿城服务园区服务收入12.7亿元，同比下降6.7%；万物云社区增值业务同样承压，收入小幅回落。即便是保持正增长的世茂服务，社区增值收入5.51亿元，同比仅上涨2.2%，增长动力偏弱。

占比回落

放大到全行业视角能发现，相比行业鼎盛时期，增值服务在物企整体营收中的占比已经整体回落。

中指研究院发布的《2026中国物业服务百强企业研究报告》提到，百强企业基础物业服务收入占比提升至85.15%，增值服务收入占比12.61%，同比下降1.23个百分点。下滑主要来自非业主增值业务持续收缩，叠加各家企业对社区增值业务的战略调整。简单来说，经过一轮业务洗牌，基础物业服务重新坐稳物企收入基本盘。

上市公司的数据也印证了这个趋势。保利物业上半年基础物业管理收入70.80亿元，同比增长11.9%；社区增值+非业主增值合计收入占比，从去年同期24.6%下降至19.8%。碧桂园服务社区增值占总营收9.4%，非业主增值收入2.34亿元，同比下降20.2%，占总营收比重降至1%左右，企业在业绩沟通会上表示，关联方收入占比已经不足1%。

非业主增值业务收缩是行业共性现象。万物云开发商增值服务收入1.77亿元，同比下降19.3%；中海物业非业主增值收入约7.3亿元，同比下滑14.6%；世茂服务非业主增值收入仅3130万元，同比大跌48.9%，营收占比不足1%；招商积余平台增值服务收入1.65亿元，同比下降27.33%；绿城服务也在持续压缩开发商配套业务，降低对母公司地产板块的依赖。曾经依靠案场服务、尾盘销售、前期咨询撑起的非业主增值业务，随着新房市场降温，增长空间持续收窄。

盈利优先

经过这一轮调整，物企做增值服务的思路已经变了：不再一味追求营收规模，盈利质量才是核心考核目标。

保利物业就是典型。虽然社区增值收入同比下滑14.4%，但板块毛利率大涨6.85个百分点至46.78%，成为公司三大业务板块里盈利水平最高的业务。企业在半年报中解释，核心是精简业务品类，优化产品结构，主动砍掉那些看着营收可观、实际不赚钱的项目。永升服务也是同样思路，清退低效项目之后，社区增值毛利率抬升至32.8%；弘阳服务社区增值毛利率稳定在30.2%。

但盈利改善并不是行业普遍现象。世茂服务社区增值毛利率从去年同期21.6%下降至15.9%，基础物业毛利率也同步下滑，期内企业仍处于亏损状态。招商积余专业增值服务毛利率由9.53%降至7.30%，中海物业整体毛利率同比回落2个百分点至14.9%。绿城服务园区增值毛利率小幅下行；万物云社区增值盈利底子尚可，但增长乏力。不难看出，社区增值想要持续赚钱，核心是打通供应链、提升业主复购，而不是盲目铺品类、扩业务。

综合来看，2026年上半年上市物企增值服务的格局已经清晰。社区增值赛道分化加剧，能跑出高增长的企业，大多深耕业主日常刚需场景；非业主增值业务还在持续出清，短期很难迎来反转。行业对增值业务的期待，也从过去追捧“第二增长曲线”的概念，回归到能否稳定创造利润的现实考量。

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